自宅を事務所として利用しているなら、持ち家の場合であっても、自宅関連費用の一部を必要経費に含めることができます。自宅が賃貸住宅であれば家賃をそのまま経費にすればいいのですが、持ち家ではちょっと複雑です。
持ち家で経費にできるのは次の項目です。全額ではなく、事業として利用している割合に応じて一部分のみ計上できます。
- 建物の減価償却費
- 固定資産税、都市計画税
- 火災保険料、地震保険料
- 管理費・修繕積立金
- 住宅ローンの金利
建物の減価償却費
建物の購入価格を一定の年数（耐用年数）で割った金額を減価償却費として経費にできます。土地は減価しないものと扱われるので、土地の購入費は減価償却費に含められません。
ここで問題になるのが、購入価格と耐用年数の数字です。この計算はちょっと複雑になるため、別記事で紹介します。
火災保険料、地震保険料
火災保険料・地震保険料も事業利用割合に応じて必要経費に含めることができます。ただし、地震保険料だけは取り扱いに注意が必要です。
所得税の確定申告をするとき、所得控除のひとつとして「地震保険料控除」を受けることができます（火災保険料は所得控除に含まれません）。通常は支払った地震保険料の全額が所得控除の対象になりますが、一部分を必要経費に含めた場合はその金額だけ引き算するのを忘れないようにしてください。
地震保険料が所得控除されるなら、必要経費に含めなくても税金（所得税・住民税）は同じ金額になります。ところが、事業税や国民健康保険料は、事業所得の金額をベースに計算されるため、必要経費として扱った方が有利です。
管理費・修繕積立金
修繕積立金は、本来は必要経費に含めることができません。将来の修繕のために積み立てているお金なので、修繕を実施・完了した年の必要経費とするのが原則です。
しかし、管理規約で修繕積立金の支払いが義務として定められるなど、一定の要件を満たしたときは必要経費になります。たいていのマンションでは必要経費になるはずです。
ですから、管理費・修繕積立金は事業利用割合に応じて経費に含めることができます。
住宅ローンの金利
住宅ローンの返済については、金利部分のみ必要経費に含めることができます。元本部分は必要経費になりません。
金融機関からもらった返済予定表に元本と金利の内訳が記載されているはずなので、それをもとに計算してください。
住宅ローン控除を受けているなら事業利用割合に注意
住宅ローン控除を受けている場合は、経費に算入する事業利用割合に注意してください。10％を超える割合を経費にしたときは、その割合に応じて住宅ローン控除の金額を減らさなければなりません。
たとえば、住宅ローンの残高が2500万円あって、25万円の控除を受けられるとします。事業利用割合が30％であれば、控除できる金額は7万5000円（＝25万円×30％）減って、17万5000円になります。
住宅ローン控除を受けられるのは居住用の住宅ですから、事業用に利用している部分は住宅ローン控除の対象にならないのです。しかし、事業利用割合が10％以下であれば、住宅ローン控除を減額しなくても大丈夫です。
ですから、事業利用割合を高めた方が明らかに有利な場合を除き、事業利用割合が10％を超えないように設定するのがおすすめです。
当然のことですが、事業利用割合は実態に応じて定めるもので、税金が安くなるからといって実態に沿わない割合にすることはできません。
自宅を購入年は購入関連費用も経費になる
自宅を購入した年の申告では、購入関連の費用も経費に含めることができます。
・契約書の印紙代
・不動産会社の仲介手数料
・住宅ローンの融資手数料
・登録免許税、不動産取得税
火災保険や住宅ローンの契約変更が必要になることも
事業の内容によっては火災保険の契約種別を「店舗併用住宅」に変更しなければなりません。特にお客さんが出入りしたり、モノを作るような事業の場合、専用住宅の契約のままだと保険金が支払われない可能性があります。必ず保険会社に契約変更が必要かどうかを問い合わせてください。
住宅ローンでも同じ問題が起きることがあります。住宅ローンは居住用に提供されているものなので、店舗併用住宅だと事業部分については事業用ローンを利用するのが原則です（金利は事業用ローンの方が高い）。たとえば、1階すべてを改装して店舗として使うなど利用形態が大きく変わってしまうような場合、契約違反として住宅ローン残額の一括返済を求められることもあり得ます。事業利用割合が高くなるときは、計画段階で金融機関に確認されることを強くおすすめします。
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